Л.Оюун: Ипотекийн зээл олгох бүх тохироо бүрдсэн

МУИС-ийн Эдийн засгийн сур­гуулийн санхүүгийн тэнхмийн багш доктор, профессор Л.Оюуныг “Ярилцах танхим”-ынхаа энэ удаагийн зочноор урилаа. Түүнтэй орон сууцны ипотекийн зээлийн болон эдийн засгийн зарим асуудлаар сонирхолтой яриа өрнүүлсэн юм.

-Ипотекийн буюу иргэдийг орон сууцжуу­лахад зориулсан урт хугацааны зээлийг олгох талаар Засгийн газар, Төв банкныхан ажлаа эрчимжүүлж эхэллээ. Гэх­дээ зарим эдийн засагч уг зээлийг одоо олгож эхлэх тохироо нь мөн үү гэдэгт нэлээд эргэлзээтэй байна билээ?
-Нэн түрүүнд хэлэхэд энэхүү зээл хэрэгтэй юу гэвэл хамгийн их хэрэгтэй.

Харин цаг хугацааны хувьд жаахан хоцорчихсон. Нөгөөтэйгүүр зээлийг олгох эдийн засгийн, цаг үеийн тохироо нь ч бүрдчихлээ. Өөрөөр хэлбэл байр худалдан авах эрэлт хангалттай байна. Сүүлийн үед барилгын салбар эрчимтэй хөгжиж байгаа нь нэг талаараа нийлүүлэлтийг ч бий болгож байгаа гэсэн үг. Тэгэхээр эрэлт, нийлүүлэлт нь аль аль талаасаа бүрдчихсэн учраас ипотекийн зээл нүдээ олж байгаа хэрэг. Гэхдээ уг зээлийг өмнө нь олгож эхэлсэн гэж бодоход санхүүгийн асуудал хүндхэн байсан шүү дээ. Харин одоо бол “Чингис бонд”-ын мөнгөнөөс 800 тэрбум төгрөгийг уг зээлд тусгахаар болсныг уншигчид мэдэж буй. Тийм болохоор улсынхаа нэрийг барьцаалан байж авсан энэ зээлийг ашигтай, ирээдүйтэй зүйлд зарцуулахыг цаг хугацаа шаардаад эхэлчихсэн.

-Тэгэхээр өмнөх Засгийн газрын олгож байсан жилийн зургаан хувийн хүүтэй зээлийг улс төрийн шоу гэх мэтээр шүүмжлэх болов. Өмнөх зээлийг энэ удаагийн ипотекийн зээлтэй харьцуулбал ямар зөрүү хараг­даж байна вэ?
-Зургаан хувийн зээлийн санаа нь зөв байсан гэж боддог. Харин  одоо олгох гэж буй зээлтэй харьцуулахад тухайн үед боломж, бололцоо нь муу байлаа. Гэхдээ эдийн засаг, тооцоо талаасаа арилжааны банкууд жилийн зургаан хувиар зээл гаргахад том бэрхшээлтэй тулгарах байсан юм. Бас нэг хувилбар нь Засгийн газар хүүгийн зөрүүг ч юмуу өөрийн зардалдаа тусгах юм байх гэж бодож байтал тийм зүйл болоогүй.

-Ер нь зургаа, найман хувийн хүү гэдэг нэг их ялгагдахааргүй тоо. Энэ удаагийн олгох гэж буй зээлд ч гэсэн эрсдэл байна гэж ойлгож болох уу?
-Мөн л адилхан. Яагаад гэвэл арилжааны банкууд ашиг, эрсдлээ л бодно. Харин гадны орнуудын туршлагаас харахад орон сууцны зээлийн хүүгийн зөрүүг Засгийн газар нь төлөх ч юмуу бусад арга хэрэгслээр зохицуулах нь механик зохицуулалтын үед хамгийн чухал асуудал байдаг.

-Нөгөөтэйгүүр иргэдэд хүлээлт болсон бас нэг зүйл нь байрны урьдчилгааны хувь хэмжээ. Засгийн газрын өнгөрсөн долоо хоногт баталсан ерөнхий журамд урьдчилгааг 10-30 хувь төлөх талаар тусгасан. Гэхдээ арилжааны банкуудын хувьд 30-аас дээш хувь байж гэмээнэ эрсдэл бага учирна гэж байгаа. Үүнийг та юу гэж тайлбарлах вэ?
-Энэ бол зээлийн журам боловсруулагч, батлагчдын анхаарах ёстой чухал өнцөг. Учир нь урьдчилгааг бага хувиар төлөх юм бол иргэдэд сайнаар тусна. Гэтэл арилжааны банкуудад энэ нь эсрэг нөлөө үзүүлдэг. Онолоор тайлбарлавал зээлийн урьдчилгаа гэдэг нь банкуудын эрсдлийг бууруулах түлхүүр нь юм. Өөрөөр хэлбэл 10 хувийн урьдчилгааг төлөөд Бат ч юмуу хэн нэгэн байр авлаа гэхэд зээлдэгч цаашид зээлээ төлөөд явах чадвар нь тийм ч хангалттай биш байгаагийн илрэл. Харин 30 хувь нь илүү найдвартай буюу зээлдэгч төдий хэмжээний мөнгийг ирээдүйд олох чадвар, найдвар гэж үздэг. Түүнчлэн ипотекийн зээлийн ерөнхий журамд зааснаар иргэд аав, ээжийнхээ ч юмуу үл хөдлөх хөрөнгийг урьдчилгаанд барьцаалаад байраа авч болно гээд байгаа шүү дээ. Гэвч энэ нь арилжааны банкинд учрах эрсдлийг бууруулах ч харамсалтай нь ийм төрлийн урьдчилгааг нэлээд ядуу барьцаа гэж болохоор байна. Тодруулбал урьдчилгаагаа төлөхөд мөнгө байхгүй байгаа хүмүүс цаашид зээлээ яаж төлөх вэ гэх асуудал тулгарч буй юм.

-Гэхдээ ерөнхий журамд тусгаснаар Засгийн газар зорилтот бүлэгт урьдчилгааны хөнгөлөлт үзүүлнэ гээд байгаа шүү дээ?
-Уг нь тийм заалт оруулсан ч яг ямар бүлэгт яаж хөнгөлөлт үзүүлэх нь ерөөсөө тодорхойгүй байгаа. Хэрэв үүнийгээ тодорхой болгочихвол иргэдээ орон сууцжуулахад сайнаар нөлөөлөх нь дамжиггүй. Түүнчлэн зорилтод бүлэгт зориулсан тусгай бодлогоос гадна ийм нэг асуудал бас гарч ирж байгаа юм. Учир нь барилгын үнэд төр заавал оролцох шаардлага үүслээ. Ингэхдээ тухайн байрыг худалдан иргэдийн өрхийн орлогын хэмжээнд нь тохируулж, төрөөс метр квадратын үнийг зохицуулах хэрэгтэй.          

-Барилгын метр квадратын үнэд төр оролцох нь зах зээлийн хуулиас гажиж байна гэдэг биз дээ. Тэгэхээр компаниудыг алдаг­далгүй ажиллуулахын тулд төр яаж зохицуулна гэсэн үг вэ?
-Ийм  зохицуулалт  хийхийн тулд барилгын компани тухайн орон сууцыг барихад хэр хэм­жээний зардал гаргаж вэ гэдгийг мэргэжлийн байгууллагуудаар эх­лээд тооцуулах ёстой. Түүнчлэн зардал дээр тухайн компанийн ашгийг нэмээд гарсан үнээр нь худалдаалах хэрэгтэй. Ер нь барилгын компаниудыг үнээ буу­руул гээд зээл өгч буй нь нэг талаараа байрны үнийг өсгө гэж байгаатай утга нэг. Түүнчлэн иргэдийн хамрагдах зээлийн хүүгийн хувьд маш бага болох учраас бараг хүн бүр байр авахаар сэт­гэл шулуудна. Мэдээж хэрэг худал­дан авагч нь хангалттай байгаа барилгын компаниуд ашгаа бодож үнээ нэмэхгүй гээд яах юм бэ. Тиймээс үнийг тэнгэрт хадаачихгүй нь тулд төрийн оролцоо зайлшгүй хэрэгтэй. Бүр ипоте­-кийн зээлийн нарийвчилсан журамд ийм заалтыг заавал оруулах ёстой. Төр компаниудад нэгэнт л хөнгөлөлттэй зээл олгож байгаа хойно тэдэнтэй зоригтойгоор тохиролцох гарц нь нээлттэй бий.

-Монголбанкныхны хэлж байгаагаар барилгын ний­лүүлэлтийг нь эрэлтээс түрүүлүүлнэ гээд байгаа. Мэдээж байр худалдан авах хүнийх нь тооноос барьсан барилгынх нь тоо ихсэхээр үнэ нь буурах байх. Ийм бодлого нэгэнт бий болохоор метр квадратын үнийг төр заа­вал зохицуулах хэрэг байна уу?
-Дээр хэлсэнчлэн төр барил­гын компаниудтай тохиролцоод өртгийг нь яг таг тооцох хэрэгтэй. Тэгж байж гэмээнэ зорилтод бүл­гээ орон сууцжуулж чадна. Нөгөөтэй­гүүр барилгын метр квадратын үнийг нам төвшинд байлгахын тулд импортын бараа материал, мөн дотоодод үйлдвэрлэж бай­гаа барилгын материалын үнэд бодлогын төвшний том зохи-цуу­лалт шаардах нь дамжиггүй. Тэгэхээр хямдхан үнэтэй материа­лыг дотоодод үйлдвэрлээд ирэхээр зэрэг орон сууцны үнэ автоматаар буурна. Нийлүүлэлт ч нэмэгдэнэ.

-Барилгын компаниудын хэлж буйгаар дэд бүтэц, газрын үнэ өндөр байдаг учраас метр квадратын үнээ нэмэхээс өөр аргагүй гэх тайлбар өгдөг?
-Энэ бол өнөөдөр барилгын сал­барт  тулгамдаж  буй  хамгийн том асуудал. Гэвч Улаанбаатар хотод барилга барих тийм том талбай байгаа юу гэдэг асуулт гарч ирнэ. Харамсалтай нь тийм аглаг газар байхгүй. Тэгэхээр дагуул хот барих шаардлага бий гэсэн үг. Хэрэв дагуул хот байгуулбал эхлээд дэд бүтцийг нь барьж өгөөд дараа нь зөвхөн тэнд барилга барина гэсэн компаниудад төрөөс хөнгөлөлттэй хүүтэй зээл олгож болох юм. Ми­ний хувьд журамд дурьдаад байгаа 80 метр хүртэлх квадрат талбайтай байрыг худалдаж авна гэдэгт шүүмжлэлтэй хандаж байгаа. Учир нь нэг хүний авах талбайн хэмжээг заахын оронд метр квадратын үнийг заагаад өгчихвөл хөтөлбөр арай үр дүнтэй, бодитой болно.

-Нөгөөтэйгүүр Нийгмийн даатгалын сангаас шалтгаалж ипо­текийн зээл цаашид хэрэгжих суурь бэхжинэ гээд байгаа. Үүнийг та юу гэж үзэж байна вэ?
-Нийгмийн даатгалын сантай холбодог нь маш зөв хувилбар. Засгийн газар 800 тэрбум төгрөгөө буцаагаад олж авах боломжыг харж байна гэсэн үг. Мөн иргэдийн ажилдаа хандах, тогтвор сууршилтай ажиллах нөхцөл илүү бүр­дэх юм. Эцэст нь хэлэхэд баталгаа талаасаа ч тэр инфляцийг нам түвшинд барих үүднээс ч гэсэн төр барилгын үнэд заавал оролцох, бүр зээлийн журамдаа ч сайтар тусгаж өгөх шаардлагатайг хэлье.
-Ярилцсан баярлалаа.

Л.БААТАРХҮҮ
"УЛСТӨРИЙН ТОЙМ" сонин