Ц.Энхбаяр: Ипотек бол зуучлалын үйл ажиллагаа юм

Монголын Ипотекийн Корпораци /МИК/ гэж залуухан байгууллага бий. Байгуулагдаад үндсэндээ зургаа дахь жилийнхээ нүүрийг үзэж буй. Харин ямар үйл ажиллагаа явуулдаг, тэр нь иргэдэд хэр хамааралтай байдаг эсэх талаар хүмүүс тэр бүр анзаараад байдаггүй. Ипотекийн зээл гэхээр зарим нэг нь бүр банктай хольж хутгах гээд байдаг. Тиймээс энэ байгуулла­гын чиг үүргийн талаар тодруулахаар тус корпорацийн гүйцэтгэх захирал Ц.Энхбаяртай ярилцлаа. Тэр­бээр барилгын бүтээцийн инже­нер мэргэжилтэй, Зургийн институт, БХБЯ, Дэд бүтцийн яам болон Азийн Хөгжлийн банкны төслийн захирлаар долоон жил шахам ажиллажээ. Энэ төслийн хүрээнд орон сууцны зээлийн төслийг Монголд анх хэрэгжүүлж байсан бөгөөд энэ туршлагыг нь харгалзан хожим нь түүнийг  МИК хэмээх шинэ байгууллагын гүйцэтгэх захирлаар томилжээ. Монголд орон сууцны санхүүжилтийн шинэ тогтолцоог үүсгэж хөгжүүлэхэд анхнаас нь гар бие оролцож байгаа хэмээн энэ бүсгүйг тодотгож болно.

-Ипотекийн зээл, мор­гейжийн зээл гэхчлэн ярил­цах юм, Ялгаа нь юу юм бол?
-Ипотек, моргейж  гэж нэг л юмыг хэлээд байгаа юм. Яг ижилхэн. Юу гэхээр ямар нэгэн үл хөдлөх хөрөнгөөр барьцаалан зээл олгох ажиллагаа л юм. Манайд ипотек, моргейжийн зээл гэхээр орон сууцан дээр голчлон  яриад байна л даа. Үйлдвэр, иргэний томоохон барилга худалдан авах гэж байгаа бол бас ипотекийн зээл мөн. Гэхдээ үүнийг арилжааны зориулалттай зээл гэж ярьдаг.

-Банкны зээлээс ялгаагүй юмаа даа?
-Ялгаа нь хойшхи ярианд тодорхой болох байх. Тэгэхээр ипотек гэдэг бол үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалаад зээл олгож байгаа тэр процесс юм. Манайхан ихэвчлэн  орон сууцны  санхүүжилтийн систем гэж хэлдэг.  Ипотекийн зах зээл өөрөө анхдагч болон хоёрдогч зах зээл гэж ангилагддаг.  Анхдагч зах зээл гэдэг нь иргэн, банк хоёр буюу өөрөөр хэлбэл зээлдэгч, зээлдүүлэгч  хоёрын хооронд үүсч байгаа тэр харилцааг хэлдэг. Манай улсад ипотекийн энэ анхдагч зах зээл буюу урт хугацаатай  орон сууцны санхүүжилтийн зээл 2003 оноос үндсэндээ жинхэнэ ёсоороо бий болсон гэж үздэг. Түүнээс хойш амьдарч байгаа орон сууцаа барьцаалаад зээл авсан зээлдэгчид өнөөдрийн байдлаар 30 мянгад хүрчихсэн байна.  Эдгээрийн  870 тэрбум орчим төгрөгийн зээл зах зээл дээр байна.

-2003 оноос хойшхи хугацаанд уу? Цөөнгүй хүн зээл авсан байна.
-Тийм,10 жилийн хугацаанд. Энэ бол манай улсад ипотекийн зах зээл тодорхой хэмжээгээр хөгжиж байна аа гэсэн үг юм. Одоо манай бүх арилжааны банкууд энэ харилцаанд орчих­сон байна. Тэгэхээр харьцангуй богино хугацаанд  орон сууцны урт хугацаатай зээлийг өгч авч сурч байна гэсэн дүр зураг харагдаж байгаа юм.

-Энэ бол анхдагч зах зээлийн харилцааны явц гэсэн үг үү? 
-Дараагийн яриад байгаа юм хоёрдогч зах зээл. Ипотекийн зээлийн  онцлог нь  хугацаа урт, хүү нь зах зээлийнхээс харьцангуй доогуур байдаг давуу талтай. Банкин дээр  урт хугацаатай маш их хэмжээний зээл,  зөөндөө зээлдэгч бий болчихно. Тэгэхээр зээлийн эх үүсвэрийн нөөц өөрөө хэмжээ хязгаартай, 20, 30 жилийн туршид банкууд өгсөн зээлээ эргүүлж аваад дараагийн хүнд  олгоно гэвэл цаг хугацаа их шаардсан, хэтрүүлж хэлбэл нас хүрэхээргүй  ажил болно оо доо.

-Тийм байна.
-Тэгэхээр үүний нөгөө талд банкинд мэдээж, дараагийн хүнд зээл олгох шаардлага гарна. Гэтэл зээлийн эх үүсвэр хүрэлцэхгүй.  Ийм тохиолдолд яадаг уу гэхээр банкууд энэ байгаа зээлээ багцлаад бөөнөөр нь худалддаг. Банкны тэр зээлийг худалдаж авдаг байгууллага нь манайх буюу Монголын Ипотекийн корпораци юм. Энэ зээлийг нь худалдаж аваад  мөнгийг нь эргүүлээд банкиндаа өгчихнө. Ингэхээр банк маань хөрөнгөтэй болоод иргэдэд орон сууцны зээлээ эргүүлээд олгож эхлэнэ.

-Зээл худалдаж авах нь банкинд ашигтай ч танайд ямар хэрэгтэй юм бэ? Аль ч байгууллага амьдрахын төлөө явдаг биш үү?
-Тэгэхээр яах гэж ингэж зээл худалдаж аваад байна вэ гэхээр банкуудад урт хугацаатай эх үүсвэр хомс байдаг түүнийг нь боломжтой болгож байгаа арга механизм юм. Зээлийн багц худалдан авах нь хөрөнгийг хувиргаад шинэ эх үүсвэр болгож байгаа харилцаа юм.

-Авсан зээлийн багцаа яахав, хадгалаад байх уу? 
-Хонь мал шиг хашаад байж болохгүй биз дээ. Түүнийг зөв удирдаж хамгаалж, зөв менежмент хийх ёстой. Төлбөр нь хэрхэн явагдаж, байна, ямар зээлүүд хаана яаж байна гэхчлэн бүх шинж чанаруудыг нь тогтоож түүнийхээ дагуу хугацаа, барьцаа, байршил гэхчлэн чанар байдлаар нь ялгаад  үнэт цаас болгож хувиргах ажиллагаа хийдэг. Түүнийгээ бид ипотекийн зээл буюу орон  сууцны зээлээр баталгаажсан үнэт цаас гэж нэрлэдэг. Энэ үнэт цаасаа цааш нь  хөрөнгө оруулагчдад зардаг. Тэгээд тэд мөнгө өгнө, тэр мөнгөөр нь бид эргүүлээд дахин зээл худалдан авдаг. Хоёрдогч зах гэдэг маань энэ хоёрын хоорондох харилцаа юм. Цэвэр зуучлагчийн үүрэг гүйцэтгэдэг байгууллага, энэ бол манайх юм.

-Өрсөлдөх чадвар сайтай баймаажин л хөрөнгө оруу­лагчдыг татах байх даа. 
-Тэр ойлгомжтой. Хөрөнгө оруулагчид мэдээж боломжийн ашигтай зүйлд л хөрөнгө оруулахыг бодно. Өнөөдөр банкны хадгаламжийн хүү өндөр байгаа тохиолдолд манайхаас гаргах үнэт цаасны хүү түүнтэй өрсөлдөхүйц хэмжээнд л байж хөрөнгө оруулагчдыг татна. Гэтэл тэр зах зээл нь манайд тийм тааламжтай болж чадахгүй байгаа учраас  төдийлөн олон үнэт цаас арилжаалж чадахгүй байгаа юм.

-Бас Монголын зах зээл дээр бонд олон шүү дээ.
-Засгийн газрын бонд гэж байдаг. Засгийн газар бол өөрөө том баталгаа. Тэр нь ямар ч татвараас чөлөөлөгд­чихсөн байдаг учраас олон улсын  байгууллагууд авах сонир­холтой байдаг. Тиймээс энэ нь өрсөлдөөний төвөгтэй байдлыг бий болгодог.  Гэхдээ энэ бол байдаг л бэрхшээл. Энэ бэрхшээл дундаас л бид хамгийн зөв оновчтой бодлогыг гаргаж ирэх ёстой.

-Үндсэндээ банкуудыг л зээлийн эх үүсвэрээр дэмжих ажиллагаа юм аа даа?
-Банк гэхээсээ илүүтэй иргэдээ дэмжсэн цэвэр зууч­лалын үйл ажиллагаа. Илүү урт хугацаатай, тааламжтай нөхцөл бүхий бага хүүтэй санхүүжилтийг хөрөнгө оруу­лагч­даас татаж банкуудад оруулж өгснөөрөө хэрэглэгчдэд очих зээлийн хүү аажмаар буурч, хугацаа нь мөн уртсдаг. Ингэснээр зээлийн хүртээмж сайжирдаг. Тийм болохоор эндээс иргэд л хождог.

-Танайх зах зээл дээр бонд арилжаалсан уу?
-Арилжаалсан. 2009 онд 6.3 тэрбум төгрөгийн бонд гаргасан.

-Бүгд борлогдсон уу?
-Бүгд борлогдож эзнээ олсон. Одоо бүгд төлөгдөж дуусаад ялимгүй үлдэгдэлтэй байна.

-Одоо дахиад хэдийд бонд гаргахав?
-Энэ ондоо багтаад 20 тэрбумын бонд гаргана.

-Бондыг худалдаж авсан хөрөнгө оруулагчдад эрсдэл учрах магадлал байх уу?
-Байна аа. Зээл өөрөө сахилга баттай, хариуцлагатай зээлдэгч, зээлдүүлэгч зах зээр оршин тогтнож гэмээнэ энэ зээл  цаашаа хөрвөж үнэт цаас болж хөрөнгө оруулагчдад очих ёстой. Хэрвээ банкууд хариуцлагагүй бол энэ үнэт цаас мөн тийм болж хөрөнгө оруулагчдыг хүнд байдалд оруулна. Америкт юу болсныг санаж банйа уу.  АНУ-ын моргейжийн хямралын шалтгаан нь  энэ. Маш их чанаргүй зээлийг үнэт цаас болгож хувиргаад түүнийг нь худалдаж авсан хөрөнгө оруулагчид өөрсдөө дампуурсан. Эндээс зээлийн стандарт, хариуцлагатай тог­тол­цоо маш чухал гэдэг нь харагдаж байгаа байх. МИК энэ хариуцлагыг тогтоохын төлөө  өнгөрсөн зургаан жил ажиллаалаа. Бүх стандартыг нь тогтоож, шаардлагтай бүх хууль журмыг нь гаргасан.

-Ер нь моргейжийн зээл аль хэр их байдаг вэ?
-Нэг их биш, зах зээл дээр байгаа бүх зээлийн 10 орчим хувь нь моргейжийн зээл байгаа. Тэр зээлийнх нь чанар маш сайн. Манай дээр  чанаргүй зээл байхгүй, хугацаа хэтэрсэн нь дөнгөж 0.3 хувьтай байдаг. Тэгэхээр энэ бол маш чанартай бүтээгдэхүүн  гэсэн үг. Ер нь банкин дээр байгаа бүх  зээлүүдээс хамгийн чанартай нь орон сууцны зээл байдаг. Хүмүүс орон байраа алдахгүйн тулд зээлээ заавал төлдөг. Монголчууд бол хариуцлагатай зээлдэгч гэж харагддаг юм.

-Аль түрүүнд асуух гээд орхичихож. Танай байгуул­лага хэдийд анх байгуулагдсан юм бэ?
-2006 онд арилжааны 10 банк, Төв банк хамтраад ийм байгууллага ирээдүйд хэрэгтэй болно оо, тийм учраас одоо байгуулъя, олгогдоод байгаа зээлээ багцлаад заръя гэсэн юм билээ. Үүнээс Анод банк хасагдсан, тэгэхээр одоо 10 хувь нийлүүлэгчтэй. Харин Засгийн газар орж ирээд 11 хувьцаа эзэмшигчтэй болж байна. Дээр нь орох гэсэн сонирхолтой байгууллага зөндөө бий. Засгийн газар хөрөнгө оруулагч болох шийдвэрээ саяхан гаргасан. Үндсэндээ Засаг төрийн оролцоо 30 орчим хувьтай бусад нь хувийн хэвшил дээр тулгуурласан институц болох байх.

-Энэ хугацаанд шинэ бай­гууллагын хувьд хэр төвхнөв?
-Ийм төрлийн үйл ажиллагаа явуулдаг байгууллагууд дэлхийд зөндөө байдаг. Энэ бизнес угаасаа хөгжөөд ирчихсэн, алдсан ч юм бий, оносон ч юм бий. Үүнийг зөв хийхийн тулд бусдын алдаанаас суралцах, өөрийнхөө хөрсөн дээр зөв явуулахын тулд төр засгийн бодлогод учиргүй хуйлраад явж болохгүй. Харин илүү зах зээлд суурилсан, урт хугацаанд эрүүл тогтвортой  ажиллах тэр бүтцийг бий болгохын төлөө өнгөрсөн зургаан жил ажилласан. Гэхдээ чимээгүй ажилласан.Зах зээл өрнөөд том болоод ирэх үед бэлэн байх ёстой гэсэн зарчим баримталсан. Одоо тэр цаг ирж байна.

Өнгөрсөн хугацаанд МИК гэдэг байгууллага зах зээл дээр хоёр чиглэлтэй үүрэг гүйцэтгэлээ. Хэрэв хөгжчихсөн зах зээл дээр энэ байгууллага байсан бол цэвэр зуучлагчийн үүргээ гүйцэтгээд явах байлаа. Гэтэл шинэ зах зээл учраас анхдагч зах зээлийг хөгжүүлэх эрх зүйн орчин болон  шаардлагтай дэд бүтэц, тухайлбал, хөрөнгийн үнэлгээ, зээлийн түүх, даатгал,  бүртгэл гэхчлэн харилцаануудыг зохи­цуулах, үүнтэй холбоотой байгууллагуудын дүрэм журамд нөлөөлөх, үл хөдлөх хөрөн­гөөр барьцаалсан бондыг гаргахад зөвшөөрөл олгодог байгууллагуудын харилцаа нь зөв үүссэн байх ёстой гэхчлэн оролцож байгаа бүх талд  чиглүүлэгч маягаар заримдаа бодлогын институц  мэтээр ажиллаж ирлээ.

-Хууль журам гэснээс эрх зүйн орчин хэр бүрдсэн бэ?
-2009 онд Үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны тухай хууль буюу Ипотекийн тухай хуулийг, дараа нь Үл хөдлөх хөрөнгөөр баталгаажсан үнэт цаасны тухай хуулийг 2010 онд батлуулсан. Ажиллах эрх зүйн орчин хангалттай бүрдсэн.

-Танайхыг ашгийн  төлөө ажилладаг байгууллага гэж ойлгож болох уу?
-Энэ бол санхүүгийн байгууллага, ашиг хийнэ. Гэхдээ ашгийн төлөө биш гэж би боддог. Ингээд хэлчихээр хувь нийлүүлэгчид маань энэ нөхөр юу хэлчихэв гэж бодож магадгүй. Гэхдээ нийгмийн чиглэлтэй бүтээгдэхүүн гаргаж байгаа үед системээ зөв тавьчихвал  ашиг ирээдүйд зүгээр л орж ирээд байна.  Манайх бол Санхүүгийн зохицуулах хорооноос хоёрдогч зах зээл дээр энэ чиглэлийн үйл ажиллагаа явуулах анхны лиценз авсан тусгай зөвшөөрөлтэй байгууллага.  Түүнчлэн төр засгийн орон сууцны зөв зохистой бодлого маш чухал. Яагаад гэвэл орон сууц өөрөө нэг талаасаа нийгмийн бүтээгдэхүүн, хүний анхдагч хэрэгцээ. Нөгөө талаасаа эдийн засагт ихээхэн түлхэх хүч болдог санхүүгийн том хэрэгсэл. Энэ гурвыг хосолсон үйл ажиллагааг зөвхөн ашгийн төлөө явуулна гэвэл боломжгүй. Ашиг олно гээд бид өндөр өртөгтэй орон сууцны зээлийг худалдаж авчихаад гараа хумхиад суувал гэр хороололд байгаа  орон сууцны зээлийг хүртэх гээд чадахгүй суугаа энгийн иргэдэд хүртээмжтэй үйл ажиллагаа болж чадахгүй. Тиймээс төр орон сууцыг хүртээмжтэй болгох бодлого үйл ажиллагаагаа хувийн хэвшлийн санхүүгийн энэ зах зээлтэй зөв уялдуулбал маш эрчимтэй явна  гэж би хувьдаа боддог.

-Энэ чиглэлээр ямар нэг ахиц байна уу?

-Ийм хамтын ажиллагаа энэ жилээс эрчимжих хандлагатай боллоо. Засгийн газар саяхан тогтоол гаргаж,  шинээр хэрэг­жүүлэх гэж байгаа 800 тэр­бум төгрөгийн  орон сууцны зээлийн хөтөлбөрт МИК-ийг оролцуулахаар боллоо. Гэхдээ манайх үндсэн үйл ажил­лагаа­ныхаа хүрээнд оролцоно.

-Энэ хөтөлбарт оролцсноо­роо ямар ач холбогдолтой вэ?
-Хөтөлбөрт хамрагдснаараа үйл ажиллагаа өргөжинө. Цаа­гуураа зээлийн хүүгийн түвшинг нэлээн доош нь татах боломж гарна. Орон сууц өөрөө зөвхөн санхүүгийн зах зээл бус бүхэл бүтэн цикл байдаг. Төлөвлөлтөөс эхэлдэг. Орон сууцыг үл хөдлөх хөрөнгө гэж тооцож 30-40 жилээр  зээл олгоод байдаг. Гэтэл чанаргүй байх, эсвэл арчилгаа тордолгоо муугаас барьцааны шинж чанараа алдчихвал яахав гэхчлэн өөрөө олон юмнаас их хамааралтай байдаг учир анхаарах юм ихтэй.

-Монголд орон сууцны зах зээлийг хөгжүүлэхэд төр засгийн дэмжлэг хэр байна?
-Эхний ээлжинд дэмжлэг туслалцаа хэрэгтэй байдаг. Тэр дэмжлэг энэ зах зээл дараа нь төр засгийн оролцоогүйгээр хөгжих суурь л болох ёстой. Түүнээс биш угжны хүүхэд шиг хөгждөг зах зээл гэж байх ёсгүй. Манай бүтцийг олон улсын  байгууллага, экспертүүд зөв явж байна, төрийн оролцоон дээр хөнгөлөлтийн бодлого нь нээлттэй, олон түмэнд ойлгомжтой, зорилтот бүлгээ зөв тодорохойлсон байх ёстой гэхчлэн зөвлөгөө өгч байгаа. 

-Ярилцсанд баярлалаа.

П.ЯДАМДОРЖ
"ӨДРИЙН ШУУДАН" сонин